財産分与
Community Property

　オーバーローンでないがローンが残っている場合　

　自宅土地・建物の評価額と住宅ローンをそれぞれ１／２の割合で清算します。つまり、不動産の評価額から残存ローン額を控除した残額の１／２を名義人である配偶者からもう一方の配偶者に「財産分与」します。

　一方の配偶者が特有財産から頭金の一部を拠出した場合　

　一般に、自宅土地・建物の購入金額のうちに頭金の占める割合を「財産分与」時の評価額に掛けた金額を頭金を拠出した配偶者の「特有財産」として「財産分与」の対象から除外します。

　例えば、夫の単独名義で５，０００万円の自宅土地・建物を購入しました。その際、妻は結婚前の貯金「特有財産」から頭金として５００万円を支出しました。この場合、購入額のうち頭金の占める割合は（頭金）５００万円／（購入金額）５，０００万円＝１０％になります。

　残り４，５００万円は夫の単独名義で住宅ローンを組み毎月の夫の収入から返済しました。（計算を簡便にするため諸費用は考慮していません。）

　自宅土地・建物の購入から１０年経過し評価額は６，０００万円に上昇しており、住宅ローンの残高は３，０００万円まで減少しました。

　この場合、「財産分与」時の評価額は６，０００万円－３，０００万円＝３，０００万円です。そのうち１０％の３００万円は妻の「特有財産」となり残りの２，７００万円が「財産分与」の対象となる「共有財産」になります。

　したがって、自宅土地・建物のうち夫の取得額は２，７００万円／２＝１，３５０万円、妻の取得額も同様に２，７００万円／２＝１，３５０万円です。さらに、妻は「特有財産」として３００万円を保有しています。離婚に当たり自宅土地・建物の名義人である夫は妻に対して「代償金」（清算額）として（妻の取得額）１，３５０万円＋（妻の特有財産）３００万円＝１，６５０万円を支払うことになります。

　評価額よりも残債が多いオーバーローンの場合　

　通常、唯一の「共有財産」が夫婦いずれかの単独名義でさらにオーバーローンの自宅土地・建物である場合は「財産分与」すべき資産はゼロとされます。すなわち、夫婦どちらかにオーバーローン状態の住宅ローン債務が残りますが、当該残債は債務の名義人が全て負担し、債務の名義人でない配偶者には負担させません。

　ペアローンで自宅不動産を購入した場合　

　自宅土地・建物の購入に当たって夫婦が共同で住宅ローンを組むペアローンでは夫婦がお互いの「連帯保証人」になっています。当然、自宅土地・建物の「所有権」は夫婦の共有名義です。

　離婚する場合は同居も解消されますので、少なくともどちらか一方の（元）配偶者が自宅土地・建物から退去します。その上で清算要領には次のような方法があります。

　清算要領①　

　（元）配偶者の一方が自宅土地・建物を単独で取得します。この場合、もう一方の（元）配偶者の共有持分とローン残債を引受けます。これを「免責的債務引受」といいます。

　この場合、借入先である金融機関がペアローンから単独ローンへの付替え及び名義人でなくなる（元）配偶者の連帯保証契約解除に応じる必要があります。したがって、単独で取得しようとする（元）配偶者に十分な返済能力が必要です。

　清算要領②　

　（元）配偶者の一方が自宅土地・建物を単独で取得し、もう一方の（元）配偶者の共有持分とローン残債を引受けます。この際、全てのローン残債を他の金融機関からの借入れで一括返済します。単独で取得しようとする（元）配偶者に十分な返済能力が必要です。

　清算要領③　

　（元）配偶者双方が自宅土地・建物を単独で取得することを望まない場合やどちらかが自宅土地・建物の単独取得を希望しても金融機関から返済能力が不足するとみなされて資金調達できない場合は自宅土地・建物を売却して全てのローン残債を返済します。

　自宅土地・建物を売却する場合の「譲渡所得税」　

　離婚に先立ち、「共有財産」である自宅土地・建物を売却して現金化し「財産分与」する場合には売却益に賦課される「譲渡所得税」等について留意する必要があります。

　売却する自宅土地・建物の所有期間が５年未満の場合は売却益に対して「短期譲渡所得税率」（３０％）及び「住民税率」（９％）等が適用されますが、所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得税率」（１５％）及び「住民税率」（５％）等が適用されます。さらに、2037年までは所得に対して２．１％の復興特別所得税が加わります。

　特別控除の特例　

　自宅土地・建物を売却する場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高３，０００万円まで控除できる「居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除の特例」が適用されます。しかしながら、自宅の所有期間の長短に応じて「譲渡所得税」の税率は次のように異なります。

　長期譲渡所得　

　自宅土地・建物を譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年を超える場合の税額の計算の一例は次のようになります。

　８年前に自宅土地・建物を購入した際の取得費（減価償却費控除後）２億円

　離婚に際しての自宅土地・建物の譲渡価額　２億５，０００万円

　その際の仲介手数料等の譲渡費用　１，０００万円

　【計算式】

　「譲渡所得」＝「譲渡価額」（２億５，０００万円）－「取得費（減価償却費控除後）」（２億円）－「譲渡費用」（１，０００万円）＝４，０００万円

　「長期譲渡所得税」＝｛「譲渡所得」（４，０００万円）ー「特別控除」（３，０００万円）｝×「長期譲渡所得税率」（１５％）＝１５０万円

　「復興特別所得税」＝｛「譲渡所得」（４，０００万円）ー「特別控除」（３，０００万円）｝×「復興特別所得税率」（２．１％）＝２１万円

　「住民税」＝｛「譲渡所得」（４，０００万円）ー「特別控除」（３，０００万円）｝×「住民税率」（５％）＝５０万円

　従って、本件の離婚に際して自宅土地・建物の譲渡によって得る「譲渡所得」（４，０００万円）に対し、「長期譲渡所得税」（１５０万円）、「復興特別所得税」（２１万円）及び「住民税」（５０万円）、合計２２１万円が賦課され、売却益（ネット）は３，７７９万円です。

　売却した自宅土地・建物の全てが夫婦の「共有財産」である場合、夫婦一人当たりの「財産分与」額は１，８８９万５，０００円です。

　短期譲渡所得　

　自宅土地・建物を譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年未満の場合の税額の計算の一例は次のようになります。（売買価額等は上に挙げた「長期譲渡所得」と全く同じとします。）

　【計算式】

　「譲渡所得」＝「譲渡価額」（２億５，０００万円）－「取得費（減価償却費控除後）」（２億円）－「譲渡費用」（１，０００万円）＝４，０００万円

　「短期譲渡所得税」＝｛「譲渡所得」（４，０００万円）ー「特別控除」（３，０００万円）｝×「短期譲渡所得税率」（３０％）＝３００万円

　「復興特別所得税」＝｛「譲渡所得」（４，０００万円）ー「特別控除」（３，０００万円）｝×「復興特別所得税率」（２．１％）＝２１万円

　「住民税」＝｛「譲渡所得」（４，０００万円）ー「特別控除」（３，０００万円）｝×「住民税率」（９％）＝９０万円

　従って、本件の離婚に際して自宅土地・建物の譲渡によって得る「譲渡所得」（４，０００万円）に対し、「短期譲渡所得税」（３００万円）、「復興特別所得税」（２１万円）及び「住民税」（９０万円）、合計４１１万円が賦課され、売却益（ネット）は３，５８９万円です。

　売却した自宅土地・建物の全てが夫婦の「共有財産」である場合、夫婦一人当たりの「財産分与」額は１，７９４万５，０００円です。